导读

开发商逾期交房怎么办？开发商逾期交房在什么情况下可以解除购房合同？开发商逾期交房的违约责任怎么承担？我们通过一个案例来了解下这几方面的知识。

案情简介

2018年9月22日，方芳（文中均为化名）作为买受人，嘉盛房开公司（文中均为化名）作为出卖人，签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于红果镇江，总价款752954元，其中首付232954元于合同签订之日交付，余款520000元以银行按揭支付。另外，《商品房买卖合同》第十一条约定：（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订当日，方芳向嘉盛房开公司支付首期房款232954元，余款520000元通过向贵州银行贷款支付给了嘉盛房开公司。嘉盛房开公司未依约于2019年9月30日前向方芳履行交付该商品房的义务。

另查明，为加强新冠肺炎疫情防控工作，有效防止疫情，贵州省人民政府决定，根据《贵州省突发公共卫生事件应急预案》，自2020年1月24日20：00，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应。

一审法院认为，本案的争议焦点是：一、被告嘉盛房开公司是否违约；二、原告要求解除合同是否符合约定或相关法律规定；三、原告的诉讼请求能否得到支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告方芳的诉讼请求。案件受理费5879元、保全申请费4528元、申请保全保费1202.50元，共计11609.50元，由原告方芳负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

二审法院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉《商品房买卖合同》第十一条约定：交付时间和条件（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十四条约定：交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。 2019年1月2日，上诉人方芳与贵州银行股份有限公司盘州支行签订《个人购房借款合同》，贷款520000元支付案涉房屋余款。贷款发放日期为2019年1月10日，2019年2月20日至2020年5月20日，上诉人方芳共计支付利息37537.78元。 2020年5月26日，上诉人方芳向一审法院申请财产保全，请求冻结被上诉人嘉盛房开公司名下801645.01元银行存款，不足部分查封其他财产。上诉人方芳以中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险保单保函（保险金额801645.01元）提供担保，产生保费1202.50元，申请费4528元。 2020年2月28日，盘州市住房和城乡建设局同意东湖明珠花园项目复工。

裁判分析过程

本案纠纷的产生系被上诉人嘉盛房开公司未按时履行合同所致，故上诉人为申请保全向保险公司购买诉讼财产保全责任保险产生的保费及案件受理费、保全申请费应由被上诉人承担。

方芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

判决结果

一、撤销贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3200号民事判决；

二、解除上诉人方芳与被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司2018年9月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20182501）及《补充协议》；

三、被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还上诉人方芳购房款752954元；

四、被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人方芳损失37537.78元；

五、被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人方芳诉讼财产保全责任保险保费1202.50元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5879元、保全申请费4528元，二审案件受理费11757.66元，合计22164.66元，由被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司负担。（上诉人方芳已预交，被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还上诉人方芳）

本判决为终审判决。

律师说法

案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》应否解除

上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同履行自己的权利和义务，在上诉人已经按约履行支付合同对价义务的情况下，根据《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当在2019年9月30日前将经验收合格符合使用条件的商品房交付买受人，逾期超过180日，买受人有权退房。被上诉人主张逾期交房是受新冠肺炎疫情影响，属不可抗力。对此，应考虑疫情防控措施对延期交房的影响程度和因果关系。本案中，因新冠肺炎疫情贵州省启动突发公共卫生事件一级响应时间为2020年1月24日，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案新冠肺炎疫情发生之前当事人已违约，不适用不可抗力条款，不能免除被上诉人交房责任，但被上诉人逾期交房天数的认定，应当将新冠肺炎疫情天数予以扣除。以2020年1月24日贵州启动突发公共卫生事件一级响应时间作为起算时间，2020年2月28日盘州市住房和城乡建设局同意东湖明珠花园项目复工为终止时间，期间35天应当扣除。由此计算，逾期交房天数可顺延至第215天，即2019年10月1日至2020年5月3日（合同约定的180天＋疫情期间35天），被上诉人最迟应在2020年5月4日前将符合使用条件的商品房交与买受人。现被上诉人未能提交案涉商品房符合交付使用条件的证据，且其逾期交房已超过合同约定的上诉人可退房的期限。上诉人以被上诉人未依《商品房买卖合同》约定的时间交付房屋构成违约为由提起本案诉讼，要求解除《商品房买卖合同》、《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。

二、被上诉人应否退还上诉人购房款752954元

如前所述，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》已因被上诉人逾期交房解除，根据合同约定出卖人应当退还全部已付购房款，故对上诉人要求被上诉人返还购房款752954元的诉讼请求，本院予以支持。

三、被上诉人应否支付上诉人违约金7529.54元及赔偿利息损失35282.47元

无论违约金还是赔偿损失，都应当以完全赔偿受害人的损失为原则。本案中，上诉人与贵州银行股份有限公司盘州支行签订《个人购房借款合同》，贷款520000元支付案涉房屋余款。2019年2月20日至2020年5月20日，共计支付利息37537.78元。双方约定的违约金数额明显低于给上诉人造成的实际损失，因此当事人可以依法请求对违约金的数额进行增加，或者被上诉人在支付约定违约金不足以补偿上诉人所遭受的损失时，还要承担损害赔偿责任以弥补违约金的不足部分。总而言之，被上诉人承担的责任应当能够完全弥补上诉人的实际损失。计算方法主要包括两种，一是直接增加违约金；二是违约金与赔偿损失并用。两种计算方法均符合法律规定，且最终增加后的违约金数额与违约金和赔偿损失并用后的数额一致，上诉人的实际损失为37537.78元，故本院对违约金及利息损失部分共计支持37537.78元，超出部分不予支持。